El crédito hipotecario volvió a aparecer en el mercado inmobiliario argentino desde 2024 y reactivó el interés de quienes buscan comprar su primera vivienda. Sin embargo, uno de los principales obstáculos sigue siendo el nivel de ingresos requerido por los bancos para iniciar el trámite, que en muchos casos se ubica por encima del salario promedio.
En general, las entidades financieras establecen que la cuota del préstamo no puede superar entre el 25% y el 30% del ingreso mensual del solicitante o del grupo familiar. Este criterio funciona como el principal filtro para determinar quién puede acceder al financiamiento y qué monto máximo puede solicitar.
Qué ingreso mínimo exige cada banco
El salario mínimo requerido varía según la entidad, aunque hoy existen referencias claras dentro del sistema financiero.
Entre los bancos con requisitos más bajos se encuentra Banco del Sol, que solicita ingresos mínimos desde $1.000.000 mensuales. En una línea similar aparece ICBC, con un piso cercano a $1.100.000 para comenzar el análisis crediticio.
Por su parte, Banco Santander exige ingresos desde $1.540.000 para créditos destinados a vivienda permanente, mientras que el Banco de la Nación Argentina fija requisitos cercanos a $2.000.000 mensuales.
Bancos con condiciones más exigentes
Otras entidades presentan requisitos más elevados. El Banco Credicoop solicita ingresos superiores a $3.000.000, mientras que el Banco Ciudad pide ingresos familiares desde $3.186.000.
En el caso de BBVA Argentina, el requisito mínimo se calcula en función del salario mínimo vigente y equivale aproximadamente a cuatro salarios mínimos.
Entre las condiciones más exigentes aparece Banco Supervielle, que establece ingresos mínimos por encima de los $5.000.000 mensuales.
Estos montos funcionan solo como un piso inicial, ya que la aprobación final del crédito depende también del historial crediticio, la estabilidad laboral y la relación entre ingresos y cuota.
Cómo influye la cuota en el acceso al crédito
El nivel salarial define directamente el monto del préstamo que una persona puede solicitar. Cuanto mayor sea el ingreso declarado, mayor será el capital que el banco estará dispuesto a financiar.
Por ejemplo, para un crédito de $100 millones a 20 años, las cuotas iniciales pueden variar ampliamente según la tasa aplicada. En algunos casos se ubican por debajo de los $600.000 mensuales, especialmente para viviendas con valores cercanos a 70.000 dólares.
En otros escenarios, en cambio, las cuotas pueden superar el millón de pesos, lo que eleva significativamente el ingreso necesario para cumplir con el límite de endeudamiento que exigen los bancos.
El impacto de las tasas de interés
Las diferencias entre entidades se explican en gran medida por las tasas de interés aplicadas.
Actualmente, el Banco Nación mantiene una de las tasas más bajas del mercado, con 6% anual para clientes. Luego aparece BBVA Argentina, con tasas desde 7,5% para quienes acreditan su salario en el banco.
En tanto, Banco Ciudad y Banco del Sol trabajan con tasas cercanas al 9%, mientras que Santander ofrece tasas desde 9,5% para clientes que cobran el sueldo en la entidad. Para quienes no acreditan haberes, las tasas suelen superar el 10% anual.
El contador público y consultor inmobiliario Luis Hauserman explicó que estas diferencias generan brechas importantes entre las cuotas iniciales.
“La diferencia se traduce en cuotas iniciales y costos totales que pueden resultar más de un 30% superiores para un mismo préstamo”, señaló.
Por su parte, el economista Sebastián Cao, de la consultora Econométrica, explicó que cada punto adicional en la tasa aumenta significativamente la cuota.
Según detalló, por cada $100 millones financiados a 20 años, cada punto porcentual por encima del 5% incrementa la cuota inicial en más de $55.000. Esto implica que el solicitante debe demostrar más de $225.000 adicionales de ingresos para mantener la relación entre cuota y salario dentro del límite permitido.
El rol del sistema UVA
La mayoría de los créditos hipotecarios actuales en Argentina se otorgan bajo el sistema Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), que ajusta el capital y las cuotas según la inflación.
Este mecanismo permite ofrecer cuotas iniciales más bajas que las de los créditos tradicionales a tasa fija, lo que facilita el acceso a montos mayores de financiamiento.
Sin embargo, también implica que la deuda y las cuotas se actualicen con la inflación, por lo que los especialistas recomiendan evaluar si los ingresos podrán acompañar ese ritmo a lo largo del tiempo.
Ahorros iniciales y otros costos
Otro aspecto clave es que los créditos hipotecarios suelen financiar entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad. Esto obliga al comprador a contar con ahorros propios para cubrir el resto del precio, además de afrontar gastos adicionales.
Entre ellos figuran costos de escritura, comisiones inmobiliarias, gastos administrativos e impuestos asociados a la operación.
El crédito vuelve a mover el mercado
A pesar de las exigencias, el financiamiento hipotecario comenzó a recuperar protagonismo en el mercado inmobiliario.
Según explicó Jan Kolonski, directora del área residencial de Baigun Realty, durante el último año aumentaron las consultas vinculadas a operaciones con crédito.
“Hoy aparecen más consultas que llegan a instancias concretas, con preaprobaciones y números definidos”, afirmó.
Durante 2025, cerca del 30% de las operaciones inmobiliarias se concretaron con algún tipo de financiamiento, una proporción que aún es moderada pero que muestra una recuperación frente a los años de ausencia de crédito en el país.
No obstante, los especialistas coinciden en que el verdadero impulso dependerá de la estabilidad de las tasas y de la evolución del ingreso real de los hogares.
“Si esas variables se mantienen razonables, el crédito puede volver a convertirse en un motor del sector”, concluyó Kolonski.
